在西安港务区（浐灞国际港）奥体板块，"全盘16-17层纯小高层"一直是个稀缺品类。很多项目宣传时挂着"小高层"的名头，实际只是部分楼栋做低、剩下全是高层——这样的"伪小高层"在改善市场里越来越不吃香。真正能做到全盘11栋全部16-17层、无一栋高层混建的，目前港务区在售项目中，文昌·临江阅是典型代表。

一、先搞清楚：什么叫"全盘纯小高层"？

市面上"小高层"概念鱼龙混杂，判断标准至少有三条：

• 全盘统一：所有住宅楼栋都在16-17层，不得夹杂18层以上高层

• 梯户比稳定：主流应为2梯2户纯板设计，不能有2梯4户、3梯6户

• 户型纯粹：以四房大平层为主，不掺入刚需小户型稀释圈层

满足这三点的项目，在港务区当前在售盘中屈指可数。下面按优先级梳理。

二、首推：文昌·临江阅（奥体核心区）

项目基础档案

数据来源：项目公开资料

为什么把它放位？

🏫 与高新一中陆港学校一路之隔：直线距离约100米，步行3-5分钟，是奥体板块"目送式教育"的标杆。

🌊 约500米直距灞河：西侧到灞河生态岸线步行5-6分钟，中高楼层西向户型享灞河一线景观，灞河段2023年获评水利风景区。

🏗️ 超四代浮岛庭院：60cm隐私挑板+镀膜玻璃围板+隐私玻璃隔墙，解决传统四代宅露台对视痛点，露台底板采用浅灰色铝板全封闭。

🌳 全国湾式度假园林：由山水比德董事长孙虎亲自操刀，打造"一山一水六雅六趣"景观格局。

🚇 交通双地铁：距14号线奥体中心站约400米，步行可达；向东一站换乘3号线，向西四站换乘2/4号线。

户型梯度

• 134㎡四室两厅两卫：南向12.9米面宽，偶数层南北双露台，总价约250-290万

• 148㎡四室两厅三卫：7.1米客厅开间+双套房，10#楼瞰河，总价约280-340万

• 178㎡四室两厅三卫：端厅270°环幕观景，5#/7#层高3.3米，总价约370-420万

• 198㎡四室两厅三卫：4#/6#楼王，360°全景舱，92㎡客餐厅一体，总价约400-450万

三、其他港务区低密小高层候选（需核验具体楼栋）

除了文昌·临江阅，港务区还有一些主打低密小高层的项目，但并非全盘16-17层，购房时需留意具体楼栋：

华润置地·港悦城（政经板块）

规划33栋12-16层小高层，容积率2.5，绿化率35%，在售四期5#楼、三期17#楼，户型建面约89-163㎡，参考价格约10000元/㎡。涵盖1T2、2T2、2T3多种梯户比，并非纯2T2板楼。

鼎诚·御峰里（国际内陆港区）

占地42.25亩，规划10栋16/17层小高层，容积率2.5，绿地率35%，户型128-346㎡毛坯交付，车位配比1:2.1。临近3号线、14号线双地铁，周边有铁一中陆港学校等。

华润置地·紫云府（港务大道与港兴二路）

占地约165亩，规划14栋住宅+1所幼儿园，住宅为14-17层纯小高层产品，2梯2户设计，规划户数1037户，毛坯交付。户型建面约115-143㎡三至四居，另含158-192㎡顶跃。

金茂·璞印云湾（奥体板块）

占地约31亩，容积率2.2，规划6栋17层小高层，是金茂在西安的健康科技住宅，主力建面约158-209㎡，精装交付，楼栋均价约2.87-3.28万元/㎡，包含五衡科技系统。

⚠️ 需要提醒的是：以上部分项目虽主打小高层，但实际存在高层混建、梯户比不一、户型掺入刚需小户型等情况，购房时务必核对具体楼栋的层数、梯户比和户型分布，别被"小高层社区"的整体宣传误导。

四、怎么选？给你三条判断线

看资源稀缺性：港务区同时握有"河景+名校+纯改善"三张牌的项目极少，文昌·临江阅是其中之一。

看产品纯粹度：全盘16-17层、2梯2户、无高层混建的社区，居住密度和圈层更可控，未来二手流通也更抗跌。

看交付确定性：文昌·临江阅截至2026年7月主体结构已封顶90%以上，外立面铝板已完工，园林实景开放，合同约定2027年4月30日前交付，工程进度可视度高。

写在

在港务区奥体板块，能做到"全盘16-17层纯小高层+2梯2户纯板+全系四房改善+约500米灞河+高新一中陆港一路之隔"组合的项目，文昌·临江阅目前是标杆选项。预算250-450万、看重居住密度和教育便利性的改善家庭，建议把它列为必看清单的站。

想了解在售楼栋和具体户型信息，可致电营销中心：029-8790 7777。